Compliance voor de vastgoedsector in Suriname
Door: Ruud Hamers, Risk Solutions Caribbean BV
Waarom compliance in de vastgoedsector essentieel is
Stel je voor: een buitenlandse investeerder klopt bij je aan met een interessant aanbod – contante betaling, geen vragen. Klinkt goed? Of toch niet?
De vastgoedsector in Suriname is aantrekkelijk voor investeerders. Maar precies die aantrekkingskracht maakt de branche ook kwetsbaar voor witwassen, corruptie en andere vormen van financieel-economische criminaliteit. De wetgever is zich hiervan bewust – en jij als vastgoedprofessional moet dat ook zijn.
De wettelijke verplichtingen in het kort
Als handelaar of bemiddelaar in onroerend goed in Suriname val je onder de Wet ter voorkoming en bestrijding van Money Laundering en Terrorismefinanciering (WMTF).
Deze wet verplicht jou onder andere om:
- Je aan te melden bij de Financial Intelligence Unit Suriname;
- Een op risico gebaseerd Compliance Handboek op te stellen;
- Een complianceverantwoordelijke aan te stellen;
- Cliënten grondig te screenen;
- De herkomst van het geld vast te stellen;
Ongebruikelijke transacties te melden; - De integriteit van je kantoor te waarborgen;
- Getraind te zijn op het gebied van compliance en;
- Regelmatig je compliance werkzaamheden te laten auditten.
Risk-based denken: niet blind volgen, maar slim handelen
Veel dienstverleners zijn gewend aan een rule-based aanpak: ‘gewoon doen wat er in de regels staat’, maar de toezichthouder verwacht méér. Het gaat om inzicht: Welke risico’s loop jij als organisatie en hoe anticipeer je daarop?
Uit de National Risk Assessment van Suriname blijkt dat de vastgoedsector behoort tot één van de risicogroepen. Denk onder andere aan: contante betalingen en aan zaken doen met cliënten uit landen zonder goede compliance wetgeving.
Cliëntonderzoek: hoe goed ken jij je klant echt?
Know Your Customer (KYC) is méér dan het kopiëren van het paspoort!
Je moet weten:
- Wie is je cliënt?
- Waar woont je cliënt?
- Is je cliënt een ‘political exposed person’ (PEP?
- Staat je cliënt op een sanctielijst?
- Zijn er negatieve mediaberichten over je cliënt?
- Hoe gaat je cliënt betalen?
- Waar komt het geld vandaan?
- Is je cliënt een rechtspersoon, dan moet je daarvan de ‘ultimate beneficial owner’ (UBO) vaststellen?
Ongebruikelijke transacties: jouw meldplicht, niet jouw oordeel
Wist je dat je verplicht bent om ongebruikelijke transacties te melden bij de FIU Suriname? Een ongebruikelijke transactie is een transactie die afwijkt van het normale transactie patroon, zoals gebruikelijke is in de vastgoed sector.
Suriname kent één subjectieve en twee objectieve indicatoren voor de vastgoed sector. Een objectieve indicator is een contante betaling van USD 25.000,00 of meer. Wil je cliënt op deze manier betalen, dan moet jij deze transactie melden bij FIU Suriname.
Dossiervorming en monitoring is een must
Als dienstverlener heeft u een inspanningsverplichting ten aan zien van uw compliance verplichtingen. Leg uw handelingen dan ook vast in een dossier en zorg er voor dat ook alle documenten in is dossier van de cliënt zijn opgenomen.
Daarnaast is monitoring essentieel: een cliënt van vandaag kan morgen een PEP zijn! Controller daarom op basis van het cliëntrisico regelmatig het handelen van uw cliënt.
Tot slot: compliance is geen obstakel, maar een voordeel
Compliance is géén obstakel voor je business – het is juist een onderscheidende factor. Laat op je website zien dat je de compliance wetgeving serieus neemt. Het geeft cliënten vertrouwen en vergroot je geloofwaardigheid bij banken en investeerders. Stel jezelf de vraag: ben ik compliant? Nee, laat het Vastgoed Informatie Platform je dan helpen. Samen met de consultants van het ook in Suriname gevestigde Risk Solutions Caribbean, helpen wij je graag op weg!